부동산 증여 감정평가 모르면 증여세 촉탄!

 

 

부모님께서 오래 보유하셨던 상가 건물을 제 앞으로 증여받으면서

처음엔 그냥 기준시가로 신고하려고 했습니다.

“시가보다 싸게 신고되면 세금도 적겠지”라는 막연한 생각이었죠.

 

그런데 상담받던 세무사가 딱 한마디 하더라고요.

“부동산 증여 감정평가 안 하시면 증여세 세무조사 날아올 확률 높습니다.”

 

그 말 듣고 부랴부랴 감정평가 진행했는데,

실제로 기준시가와 시가 차이가 꽤 커서

감정가액으로 증여신고하지 않았으면 나중에 수천만 원 더 낼 뻔했어요.

 

그때부터 깨달았죠.

부동산 증여 감정평가, 단순한 선택이 아니라 절세의 필수 전략이라는 걸요.

 

이번 글에선 제가 겪은 경험을 바탕으로, 감정평가가 왜 중요한지. 증여세에 어떤 영향을 미치는지,

 

실제 절차와 추천 전략까지 진짜 실용적인 정보만 담았습니다.

부동산 증여 앞두신 분들이라면 이 글, 꼭 읽어보세요.

 

 

1. 감정평가 vs 기준시가 vs 공시가격 

 

 

항목 / 기준시가 공시가격 신고 / 부동산 증여 감정평가 /  활용 장점 특징

 

신고 기준	기준시가 또는 공시가격 (주로 낮게 책정)	감정기관 평가 시가로 신고	절세, 정확한 평가 가능
증여세 부담	낮게 측정됨 → 세금 낮음 → 세무조사 위험↑	시가 신고로 세금↑ (공정 과세)	나중에 양도세 절감 효과
감정평가 의무 여부	신고가액이 시가보다 5억 원 이상 낮거나 10% 이상 차이 시 감정평가 대상	자발적 감정평가 시 수수료 공제 가능 (최대 500만 원)
국세청 사례	신고액보다 87.8% 높게 감정된 사례(1분기 75건)	자발 감정평가 비율 60.6%까지 증가

 

 

2. 최신 뉴스 반영과 최신 흐름

 

 

 

• 2025년 1분기 국세청 감정평가 결과, 신고가보다 평균 87.8% 더 높은 시가로 평가돼 과세됨 
• 감정평가 대상 확대: 기준시가보다 5억 원 이상 낮거나 10% 이상 차이 나는 주거용 부동산도 감정평가 의무화 대상에 포함됨 
• 국세청, 자발 감정평가 수수료 공제 확대 추진: 감정평가 수수료 과세표준공제 500만 원 → 1천만 원, 또는 감정평가 세액공제 도입 검토 중 

 

3. 방법 & 추천 전략 정리

 

 

 

1. 자발적으로 부동산 증여 감정평가 받아 시가로 신고하기
   → 감정평가 수수료 공제받고, 향후 양도소득세 절세 가능
   → 추천 방법: 감정기관 1~2곳 활용, 비교 평가
2. 감정평가 대상 증여인지 미리 확인하기
   → 기준시가보다 현저히 낮은 신고 여부를 체크하고 감정평가 대상이라면 꼭 활용하세요
3. 감정평가 시기 철저히 지키기
   → 증여일 전 6개월 ~ 증여일 후 3개월 내 감정평가 받아야 시가로 인정됨
4. 전문가 상담과 비교 분석 필수
   → 감정가액이 지나치게 낮거나 높으면 국세청이 재평가할 수 있으므로, 여러 기관 비교 후 선택 필요

 

4. 감정평가 대상 증여 요건 

 

1. 기준시가보다 현저히 낮은 가격으로 증여한 경우
   • 시가보다 10% 이상 낮은 경우 또는
   • 시가보다 5억 원 이상 차이 나는 경우
   • 이 경우 국세청은 ‘부당하게 낮은 가격’으로 보고 감정평가를 요구하거나 과세 기준으로 삼을 수 있습니다.
2. 비상장주식, 비거래 토지, 고가 상가·건물 등 시가 판단이 어려운 경우
   • 객관적 시세가 없는 경우 감정평가를 통해 적정 가액을 산정해야 합니다.
3. 증여일 전후로 실거래가 확인 가능한 경우
   • 그 가격과 신고가액 차이가 크면 감정평가 요구 가능
4. 2025년부터 확대 적용 예정인 ‘고가 주거용 부동산’
   • 시가가 기준시가보다 5억 원 이상 높거나, 10% 이상 차이 나는 경우
   • 국세청이 감정평가 의무 부과 가능 (주로 아파트, 오피스텔 포함)
5. 국세청이 직접 감정평가를 진행하는 경우
   • 증여세 신고 후 세무조사 중 시가가 낮게 신고되었다고 판단되는 경우,
     국세청이 감정평가법인을 통해 직접 평가 진행 (1분기 감정평가 의뢰 건수 ↑)

 

5. 정리 요약 

 

 

 

• 부동산 증여 감정평가는 단순 선택이 아닌 절세와 공정 과세의 핵심 수단입니다.
• 기준시가로 신고하면 나중에 국세청 재평가로 증여세 폭탄 맞을 수 있어요.
• 2025년부터는 감정평가 대상이 주거용 부동산까지 확대됨으로, 증여 준비 시 반드시 체크해야 합니다.
• 자발 감정평가 시 수수료 공제와 향후 양도세 절세의 이중 혜택도 누릴 수 있습니다.

 

6. 증여 전문 감정평가 상담

 

 

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8. FAQ (자주 묻는 질문)

 

Q1. “부동산 증여 감정평가”를 꼭 받아야 하나요?

예. 기준시가보다 실제 시가가 낮으면 세금 혜택은 있지만, 국세청 감정평가 대상이 돼 재평가돼 불이익 받을 수 있습니다.

 

Q2. 감정평가 수수료는 공제 가능한가요?

네. 현재 최대 500만 원 까지 과세표준 공제 가능하며, 올해 1천만 원 공제 또는 세액공제 확대도 추진 중입니다

 

Q3. 감정평가는 언제 받아야 효과적인가요?

증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 내에 받은 감정평가가 시가로 인정됩니다

 

Q4. 감정기관은 몇 군데 이용해야 하나요?

기준시가 10억 원 이하 부동산은 1곳도 가능하지만,

10억 원 초과인 경우 최소 2개 이상 기관 활용 추천, 혹은 평균가 활용 방식도 안전합니다

 

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